Wprowadzenie
Niedawno przeczytałem wyrok, który doskonale pokazuje, jak skomplikowane potrafią być sprawy odszkodowawcze związane z najmem mieszkań. Wynajmująca domagała się od byłych lokatorów ponad 25 tysięcy złotych, twierdząc, że zniszczyli jej mieszkanie. Kluczowym elementem sporu okazało się… pęknięcie wężyka w kuchni, które spowodowało zalanie. Sprawa trafiła aż do Sądu Okręgowego w Poznaniu i – co ciekawe – właścicielka mieszkania wygrała jedynie 13% swojego roszczenia. Dlaczego? To fascynująca lekcja tego, jak ważne jest właściwe dokumentowanie szkód i rozumienie granic odpowiedzialności najemcy.
Teza 1: Moment zgłoszenia szkody ma kluczowe znaczenie
Z mojego doświadczenia wiem, że timing w sprawach odszkodowawczych bywa kluczowy. W tej sprawie najemcy zdali mieszkanie 22 sierpnia 2019 roku. Protokół odbioru był dokładny, spisany dwukrotnie – raz 19 sierpnia, drugi raz 22 sierpnia. I tu zaczyna się problem: właścicielka zgłosiła szkodę związaną z zalaniem dopiero… 29 sierpnia, wskazując, że do zalania doszło właśnie 22 sierpnia, czyli w dniu zdania lokalu.
Pytanie brzmi: czy zalanie nastąpiło gdy najemcy jeszcze władali lokalem, czy już po jego wydaniu?
Sąd zwrócił uwagę na coś, co jest oczywiste dla praktyków, ale często umyka stronom sporu: jeśli zalanie rzeczywiście nastąpiło 22 sierpnia, kiedy sporządzano protokół zdawczo-odbiorczy, to właścicielka, jej córka i pełnomocnik powinni byli zauważyć ślady zalania podczas oględzin. A jeśli do zalania doszło po zdaniu lokalu – już z tej samej przyczyny nie może ono obciążać najemców.
Co ciekawe, sąsiadka z dołu zeznała, że po wyprowadzce najemców zauważyła zaciek na korytarzu. To jednak nie potwierdza, że do awarii doszło przed wyprowadzką. Jak zauważył sąd – mogło to nastąpić już po 22 sierpnia.
Praktyczna rada: Jeśli wynajmujesz mieszkanie i zauważasz jakiekolwiek ślady wilgoci, przecieków czy innych problemów podczas odbioru lokalu – natychmiast to odnotuj w protokole i zrób zdjęcia. Nie ma „sprawdzę to później” – później może być za późno.
Teza 2: Awaria urządzenia AGD to nie automatycznie wina najemcy
To może być zaskakujące dla wielu wynajmujących, ale fakt, że w mieszkaniu pękł wężyk podłączony do urządzenia AGD, nie oznacza automatycznie odpowiedzialności najemcy.
W zgłoszeniu szkody jako przyczyna zalania została wskazana „awaria urządzeń domowych i sprzętu AGD”. Z protokołu ubezpieczeniowego wynika, że przyczyną była nieszczelność przy wężyku gumowym w oplocie stalowym i przeciekanie po „długą nieobecność lokatora”.
Kluczowa kwestia: Za stan urządzeń i instalacji zamontowanych w lokalu odpowiada właściciel, nie najemca. Wężyki do urządzeń to elementy, które z czasem się zużywają – to normalne zjawisko, podobnie jak zużycie uszczelek czy innych podzespołów.
Sąd podkreślił, że właścicielka nie udowodniła kilku fundamentalnych rzeczy:
- Że najemcy mogli zauważyć nieszczelność
- Jak duża była ta nieszczelność
- Kiedy dokładnie wystąpiła
- Gdzie i na jakiej powierzchni stała woda
- Od kiedy tam stała
Córka właścicielki zeznała, że zalania zostały „wstępnie odkryte” już podczas pierwszego spotkania 19 sierpnia, ale pozwani tłumaczyli, że to skutek mycia podłóg. Problem w tym, że w protokole z 19 sierpnia ani z 22 sierpnia nie ma ani słowa o zalaniu. Jeśli rzeczywiście 19 sierpnia było podejrzenie zalania, właścicielka powinna była natychmiast sprawdzić stan urządzeń i instalacji.
Teza 3: Protokół ubezpieczeniowy nie może być dowodem przeciwko najemcom
Fascynujący mnie element tej sprawy to kwestia protokołu sporządzonego przez ubezpieczyciela 31 sierpnia 2019 roku – czyli 9 dni po zdaniu lokalu. W protokole tym znalazło się stwierdzenie o „długiej nieobecności lokatorów”.
Sąd słusznie zauważył, że to stwierdzenie jest zupełnie niemiarodajne, bo osoba spisująca protokół miała wiedzę jedynie od właścicielki – najemcy w jego sporządzaniu nie uczestniczyli i nie mogli się do niego ustosunkować.
Co więcej, ustalono, że najemcy przebywali w lokalu w ostatnich dniach najmu, spotykali się z właścicielką 19 i 22 sierpnia, a sąsiedzi słyszeli odgłosy z mieszkania (odkurzacza czy kärchera – co wskazywałoby na sprzątanie).
Praktyczna wskazówka: Nigdy nie polegaj wyłącznie na dokumentach sporządzonych jednostronnie, bez udziału drugiej strony. W sporach sądowych takie dokumenty mają ograniczoną moc dowodową.
Teza 4: Sugestie o suszeniu mieszkania okazały się nieudowodnione
Właścicielka próbowała dowieść, że najemcy przed wyprowadzką osuszali mieszkanie (co miałoby potwierdzać, że wiedzieli o zalaniu i próbowali zatuszować szkodę). Sąsiadka z dołu zeznała, że słyszała „odgłosy jakby dmuchaw” i domyślała się, że może to być osuszanie.
Sąd podszedł do tego sceptycznie – i słusznie. Po pierwsze, to były jedynie domysły świadka, a nie pewne stwierdzenia. Po drugie, partner tej sąsiadki zeznał, że było słychać odgłosy odkurzacza albo kärchera – co wskazywałoby raczej na zwykłe sprzątanie mieszkania przed jego wydaniem.
Z mojego doświadczenia wiem, że domysły świadków nie mogą stanowić podstawy do ustaleń faktycznych w sprawach odszkodowawczych. Muszą to być konkretne, sprawdzalne fakty.
Teza 5: Zdjęcia wykonane 9 dni po wyprowadzce pokazują prawdę
To, co szczególnie uderzyło mnie w tej sprawie, to analiza zdjęć wykonanych podczas oględzin związanych z zalaniem – 31 sierpnia 2019 roku, czyli 9 dni po wyprowadzeniu się najemców.
Na zdjęciach widać było, że woda wydostawała się spod szafek kuchennych. Stan kuchni był… całkiem porządny. To prowadzi nas do kolejnej fascynującej kwestii.
Teza 6: „Kuchnia zniszczona w 80%” – ocena czy fakt?
Właścicielka w swoich zeznaniach stwierdziła, że według niej kuchnia była „w 80% do wymiany i została wymieniona”. Sąd kazał sobie pokazać zdjęcia z 31 sierpnia.
I tu następuje wspaniały przykład znaczenia obiektywnych dowodów w postaci fotografii.
Jak napisał sąd: „wystarczy rzut oka na zdjęcia (…), aby przekonać się, że twierdzenie o zniszczeniu kuchni w 80% jest nieporozumieniem.”
Z praktyki wiem, że właściciele wynajmowanych mieszkań często oceniają szkody przez pryzmat swoich emocji – „moja piękna kuchnia zniszczona!”. Tymczasem obiektywnie szkody mogą być minimalne. Stąd tak ważne są:
- Dokładne protokoły z opisami konkretnych uszkodzeń
- Zdjęcia
- Ewentualnie niezależny rzeczoznawca
Fasadujący szczegół: Właścicielka chciała od najemców zwrotu kosztów wymiany… blatu kuchennego, twierdząc, że został uszkodzony przez zalanie. Problem? Blat znajduje się ponad metr nad podłogą. Jak woda z podłogi miałaby go uszkodzić? Sąd słusznie to zauważył – to po prostu niemożliwe.
Teza 7: Odszkodowanie od ubezpieczyciela pokryło szkodę – koniec tematu
Ubezpieczyciel wypłacił właścicielce 1.711 zł odszkodowania za szkody wywołane zalaniem. Właścicielka przyjęła tę kwotę.
W praktyce oznacza to uznanie, że szkoda została pokryta. Sąd podkreślił: skoro ubezpieczyciel uznał roszczenie co do zasady i przyznał odszkodowanie, a właścicielka się na nie zgodziła, to oznacza, że całość szkód związanych z zalaniem została zrekompensowana.
Próba dochodzenia dodatkowych kwot od najemców z tytułu zalania była więc skazana na niepowodzenie – właścicielka nie udowodniła żadnej z przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 471 KC:
- Nie udowodniła, że zalanie wyniknęło z przyczyny leżącej po stronie najemców
- Nie udowodniła związku przyczynowego między zachowaniem najemców a szkodą
- Nie udowodniła rozmiaru szkody przekraczającej wypłacone odszkodowanie
Teza 8: Podsumowanie – czego uczy ta sprawa
Ta sprawa to doskonała lekcja dla obu stron umowy najmu. Dla wynajmujących: dokumentuj wszystko podczas zdania lokalu. Jeśli podejrzewasz szkody – od razu to sprawdź i opisz w protokole. Nie czekaj tygodnia z zgłoszeniem do ubezpieczyciela.
Dla najemców: protokół zdawczo-odbiorczy to Twoja tarcza. Jeśli przy zdaniu lokalu niczego nie zapisano, bardzo trudno będzie później cokolwiek udowodnić.
Moją refleksją po przeczytaniu tego wyroku jest to, że w sprawach najmu emocje często biorą górę nad faktami. Właścicielka widziała „dewastację”, podczas gdy obiektywne dowody pokazywały standardowe zużycie lokalu po dwóch latach najmu plus niewielkie szkody, które najemcy zresztą częściowo uznali.
Efekt? Zamiast 25 tysięcy – wyrok na 3,3 tysiąca. Plus koszty procesu, które przy takim stosunku wygranej do przegranej obciążyły głównie właścicielkę.
Czasem warto zatrzymać się i zadać pytanie: czy ta sprawa rzeczywiście jest warta procesu?
Bartosz Kowalak – radca prawny, wspólnik w KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI. Od lat zajmuję się prawem odszkodowawczym z pasją. Więcej o mojej praktyce znajdziecie na www.prawnikpoznanski.pl oraz www.blogoodszkodowaniach.pl.
Masz pytanie lub chcesz podzielić się swoją historią? Zostaw komentarz lub napisz: kancelaria@prawnikpoznanski.pl
