
Jakiś czas temu zgłosił się do mnie klient z nietypowym, ale wcale nie odosobnionym problemem: zaparkował samochód pod kamienicą, a po kilku godzinach zastał auto uszkodzone przez spadające dachówki. Właściciel kamienicy miał OC, więc sprawa trafiła do ubezpieczyciela. Ku zaskoczeniu poszkodowanego, ubezpieczyciel odmówił wypłaty odszkodowania, argumentując, że dachówki spadły w wyniku działania siły wyższej – porywistego wiatru. Czy ubezpieczyciel miał rację?
To pytanie otwiera ciekawą dyskusję prawną o granicach odpowiedzialności właścicieli budynków i o tym, co tak naprawdę jest „siłą wyższą”. Postaram się to wyjaśnić.
Spis treści
- Odpowiedzialność właściciela budowli – art. 434 Kodeksu cywilnego
- Czym jest siła wyższa i czy porywisty wiatr nią jest?
- Kto musi udowodnić, że była siła wyższa?
- Czy stan dachu ma znaczenie?
- Co z polisą OC – czy może wykluczyć siłę wyższą?
- Praktyczne rady dla poszkodowanych
- FAQ
Odpowiedzialność właściciela budowli – art. 434 Kodeksu cywilnego
Zacznijmy od podstaw prawnych. Odpowiedzialność właściciela kamienicy za szkody wyrządzone spadającymi dachówkami reguluje art. 434 § 1 Kodeksu cywilnego (KC):
„Za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny posiadacz budowli, chyba że zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie.”
Co to oznacza w praktyce?
- Właściciel (samoistny posiadacz) budowli odpowiada „na zasadzie ryzyka” – czyli nawet jeśli nie zawinił, może ponosić odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez oderwanie się części budowli (np. dachówek, tynku, balkonu).
- Uwolnienie od odpowiedzialności jest możliwe tylko wtedy, gdy właściciel udowodni, że:
- Budowla była utrzymywana w należytym stanie (np. dach regularnie sprawdzany, dachówki dobrze zamocowane),
- Nie było wady w budowie (np. błędów konstrukcyjnych, wadliwego montażu dachówek),
- Szkoda nie wynikła z braku konserwacji (np. zniszczone więźby, obluzowane dachówki).
- „Siła wyższa” jako ekskulpacja – w orzecznictwie przyjmuje się, że właściciel może uwolnić się od odpowiedzialności, jeśli udowodni, że szkoda wynikła z siły wyższej, której nie mógł przewidzieć ani jej zapobiec. Ale co to dokładnie znaczy?
Czym jest siła wyższa i czy porywisty wiatr nią jest?
Kodeks cywilny nie definiuje „siły wyższej” – to doktryna i orzecznictwo wypracowały kryteria. W praktyce za siłę wyższą uznaje się zdarzenia, które spełniają trzy warunki:
- Zewnętrzny charakter – zdarzenie pochodzi spoza sfery kontroli danego podmiotu (np. nie jest wynikiem zaniedbań właściciela),
- Niemożność przewidzenia (lub bardzo małe prawdopodobieństwo) – zdarzenie jest nadzwyczajne, nieprzewidywalne w danym miejscu i czasie,
- Niemożność zapobieżenia – nawet przy zachowaniu należytej staranności nie można było mu przeciwdziałać.
Przykłady siły wyższej w polskim klimacie:
- Trzęsienie ziemi – w Polsce rzadkość, ale np. w 2004 r. było odczuwalne trzęsienie ziemi na Śląsku (siła ok. 4,4 w skali Richtera).
- Huragan – wiatr o prędkości powyżej 120 km/h (12 w skali Beauforta). Zdarza się, ale niezwykle rzadko (np. huragan Ksawery w 2017 r.).
- Katastrofalne opady śniegu – np. zaleganie śniegu o grubości 1-2 m, które przewyższa normy budowlane dla regionu.
- Tsunami – teoretycznie możliwe na wybrzeżu Bałtyku, ale historycznie nienotowane w Polsce.
Czy „porywisty wiatr” to siła wyższa?
Zazwyczaj nie. Burze, nawałnice, porywy wiatru (nawet do 80-100 km/h) zdarzają się w Polsce regularnie, zwłaszcza wiosną i latem. Budowniczy i właściciel budynku muszą to uwzględniać – dachówki powinny być zamontowane tak, by wytrzymały typowe dla naszego klimatu warunki atmosferyczne.
Żeby uznać wiatr za siłę wyższą, ubezpieczyciel (lub właściciel kamienicy) musiałby wykazać, że:
- Wiatr miał nadzwyczajną siłę – np. huragan (powyżej 120 km/h) lub tornado, co w Polsce zdarza się wyjątkowo rzadko.
- Zdarzenie było nieprzewidywalne – np. wg prognoz nie było alertów meteorologicznych, a huragan pojawił się nagle.
- Nawet prawidłowo zamontowany dach by nie wytrzymał – czyli szkoda nastąpiłaby, nawet gdyby budowla była w idealnym stanie.
Jak to udowodnić?
Ubezpieczyciel (lub właściciel) powinien przedstawić:
- Zaświadczenie z Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej (IMGW) – potwierdzające, że w danym dniu i miejscu wystąpiły zjawiska o parametrach wykraczających poza normę (np. wiatr powyżej 120 km/h).
- Dowody, że budowla była w należytym stanie – np. protokoły przeglądów technicznych dachu, zdjęcia, opinie rzeczoznawcy budowlanego.
Jeśli ubezpieczyciel twierdzi, że „był porywisty wiatr, więc to siła wyższa”, ale nie przedstawia zaświadczenia IMGW ani dowodów na nadzwyczajność zjawiska – to nie ma podstaw, by uwolnić właściciela od odpowiedzialności.
Kto musi udowodnić, że była siła wyższa?
To kluczowe pytanie w sporze z ubezpieczycielem.
Zgodnie z art. 434 § 1 KC, to właściciel budowli (lub jego ubezpieczyciel) musi udowodnić, że szkoda nie wynikła z braku utrzymania budowli w należytym stanie ani z wady w budowie. Inaczej mówiąc:
- Poszkodowany nie musi udowadniać winy właściciela – wystarczy, że wykaże, iż dachówki oderwały się z jego budynku i uszkodziły auto.
- Właściciel/ubezpieczyciel musi się „wybronić” – czyli przedstawić dowody, że budowla była sprawna, a szkoda wynikła z siły wyższej.
Jeśli ubezpieczyciel twierdzi, że „to siła wyższa”, ale nie przedstawia żadnych dowodów (np. zaświadczenia IMGW, opinii rzeczoznawcy), to jego odmowa wypłaty odszkodowania jest bezpodstawna. Poszkodowany powinien:
- Złożyć pisemną reklamację do ubezpieczyciela, żądając wypłaty lub uzasadnienia odmowy z dowodami.
- Jeśli ubezpieczyciel dalej odmawia – skierować sprawę do sądu lub Rzecznika Finansowego.
Z naszego doświadczenia w kancelarii wiem, że sądy zazwyczaj wymagają konkretnych dowodów na siłę wyższą – nie wystarczy ogólnikowe stwierdzenie „był silny wiatr”.
Czy stan dachu ma znaczenie?
Absolutnie tak. Nawet jeśli wiatr był rzeczywiście silny (np. 90 km/h – typowa burza), właściciel nie uwolni się od odpowiedzialności, jeśli dach był zaniedbany.
Zgodnie z art. 434 KC, właściciel odpowiada, jeśli szkoda wynikła z:
- Braku utrzymania budowli w należytym stanie – np. dachówki były obluzowane, więźba dachowa zniszczona, rynny zablokowane.
- Wady w budowie – np. dachówki zostały zamontowane niezgodnie z normami budowlanymi, bez odpowiednich haków czy kleju.
Przykład z praktyki: Wyobraźmy sobie kamienicę w centrum miasta, której dach nie był konserwowany od 20 lat. Dachówki obluzowały się, więźba przerdzewiała. Podczas typowej burzy (wiatr 80 km/h) dachówki spadają na zaparkowane auto. Czy to siła wyższa?
Nie. Właściciel nie może się wykręcić „siłą wyższą”, bo przyczyna szkody leży w zaniedbaniach, a nie w nadzwyczajnym zjawisku atmosferycznym. Wiatr 80 km/h to typowa burza w Polsce – dach powinien być na nią przygotowany.
Co powinien zrobić właściciel?
Zgodnie z prawem budowlanym (Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane), właściciel budynku ma obowiązek:
- Przeprowadzać okresowe kontrole techniczne budynku (co najmniej raz na 5 lat – art. 62 ust. 1 pkt 2),
- Utrzymywać budynek w należytym stanie technicznym (art. 61 ust. 1).
Jeśli dach nie był sprawdzany ani konserwowany, a dachówki spadły – to właściciel ponosi odpowiedzialność, nawet jeśli wiał silny wiatr.
Co z polisą OC – czy może wykluczyć siłę wyższą?
Tutaj zaczyna się drugi wątek sprawy. Nawet jeśli sąd uzna, że właściciel odpowiada za szkodę (bo nie było siły wyższej lub dach był zaniedbany), to ubezpieczyciel OC może próbować uniknąć wypłaty, powołując się na wyłączenia w polisie.
Jak to działa?
Polisy OC posiadaczy nieruchomości (tzw. OC nieruchomości) często zawierają klauzule wyłączające odpowiedzialność ubezpieczyciela w przypadku szkód wyrządzonych przez:
- Siłę wyższą (zdefiniowaną w OWU),
- „Nadzwyczajne zjawiska atmosferyczne” (np. huragan, tornado),
- Zaniedbania konserwacyjne (jeśli właściciel nie dbał o budynek).
Co to oznacza dla poszkodowanego?
Jeśli sąd stwierdzi, że właściciel odpowiada za szkodę (bo nie wykazał siły wyższej), ale polisa OC wyłącza takie zdarzenia – to ubezpieczyciel nie zapłaci. Ale właściciel nadal jest zobowiązany – poszkodowany może dochodzić odszkodowania bezpośrednio od niego (np. w egzekucji komorniczej, jeśli wyrok sądowy potwierdzi roszczenie).
Z praktyki: Właściciel kamienicy ma polisę OC, ale w OWU jest zapis: „Ubezpieczyciel nie odpowiada za szkody wyrządzone przez siłę wyższą”. Sąd uznaje, że dachówki spadły w wyniku zaniedbań konserwacyjnych (a nie siły wyższej), więc właściciel ponosi odpowiedzialność. Ubezpieczyciel próbuje się wykręcić, ale skoro sąd stwierdził, że nie było siły wyższej – ubezpieczyciel musi zapłacić (chyba że w polisie jest inne, konkretne wyłączenie, np. „zaniedbania konserwacyjne”).
Wniosek: Warto dokładnie przeczytać OWU polisy OC właściciela. Jeśli ubezpieczyciel odmawia, powołując się na siłę wyższą – sprawdź, czy rzeczywiście spełnione są kryteria (nadzwyczajność, nieprzewidywalność, niemożność zapobieżenia). Jeśli nie – to odmowa jest bezpodstawna.
Praktyczne rady dla poszkodowanych
Jeśli Twoje auto zostało uszkodzone przez spadające dachówki (lub inny element budowli):
- Udokumentuj szkodę:
- Zrób zdjęcia uszkodzonego auta i miejsca (widoczne dachówki, lokalizacja kamienicy),
- Sporządź notatka o zdarzeniu (data, godzina, warunki pogodowe – najlepiej z portalu IMGW),
- Zbierz zeznania świadków (jeśli są).
- Ustal właściciela budynku:
- Sprawdź w księdze wieczystej (dostęp online: ekw.ms.gov.pl),
- Skontaktuj się z zarządcą (jeśli kamienica ma wspólnotę mieszkaniową).
- Zgłoś szkodę do ubezpieczyciela OC właściciela:
- Poproś właściciela o dane polisy OC nieruchomości (lub samodzielnie sprawdź w UFG – Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, jeśli właściciel odmawia współpracy).
- Jeśli ubezpieczyciel odmawia, powołując się na siłę wyższą:
- Żądaj dowodów: zaświadczenie IMGW, opinia rzeczoznawcy budowlanego,
- Złóż reklamację – w piśmie wskaż, że nie przedstawiono dowodów na siłę wyższą,
- Jeśli reklamacja odrzucona – skieruj sprawę do Rzecznika Finansowego (darmowo) lub do sądu.
- Sprawdź własne ubezpieczenie AC:
- Jeśli masz AC (autocasco), możesz zgłosić szkodę do swojego ubezpieczyciela – on wypłaci odszkodowanie, a potem będzie dochodzić zwrotu od OC właściciela kamienicy (regres).
FAQ
Czy właściciel kamienicy zawsze odpowiada za spadające dachówki?
Nie zawsze. Właściciel odpowiada, chyba że udowodni, że budowla była w należytym stanie, a szkoda wynikła z siły wyższej (np. huragan) lub innego zdarzenia zewnętrznego, którego nie mógł przewidzieć.
Czy porywisty wiatr to siła wyższa?
Zazwyczaj nie. Wiatr musiałby mieć nadzwyczajną siłę (np. huragan powyżej 120 km/h), a ubezpieczyciel musiałby przedstawić zaświadczenie IMGW potwierdzające to zjawisko. Typowe burze (80-100 km/h) nie są siłą wyższą.
Co zrobić, jeśli ubezpieczyciel odmawia wypłaty, twierdząc, że to siła wyższa?
Złóż reklamację, żądając dowodów (zaświadczenie IMGW, opinia rzeczoznawcy). Jeśli ubezpieczyciel nie przedstawi dowodów – odmowa jest bezpodstawna. Możesz skierować sprawę do Rzecznika Finansowego lub sądu.
Czy mogę dochodzić odszkodowania od właściciela, jeśli jego ubezpieczyciel odmawia?
Tak. Jeśli sąd stwierdzi, że właściciel ponosi odpowiedzialność (bo nie było siły wyższej), to właściciel jest zobowiązany do zapłaty – nawet jeśli jego polisa OC tego nie pokrywa. Wtedy dochodzisz odszkodowania bezpośrednio od niego.
Czy moje AC może pokryć szkodę, jeśli OC właściciela odmawia?
Tak, jeśli masz autocasco (AC). Zgłoś szkodę do swojego ubezpieczyciela, który wypłaci odszkodowanie i będzie dochodzić zwrotu od OC właściciela (regres). Ale pamiętaj – możesz stracić zniżki w AC.
Disclaimer: Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Zapraszam do Kancelarii KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI: Radca Prawny Bartosz Kowalak ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań Tel.: +48 61 2224963 E-mail: kancelaria@prawnikpoznanski.pl








